Devoir de conseil de l’agent immobilier lors d'une vente

Publié le 27/02/19

Même s'ils ont fait preuve de mauvaise foi en omettant sciemment d’informer l’acheteur de leur maison d’un projet de rocade à proximité, les vendeurs sont en droit de rechercher la responsabilité de leur agent immobilier pour ne pas les avoir informés des conséquences d’une telle dissimulation, a tranché la Cour de cassation dans un arrêt du 9 janvier 2019. La haute juridiction a en effet considéré qu’en n’alertant pas ses mandants, le professionnel avait manqué à son devoir de conseil et d’information et devait donc les indemniser.

Dans l’affaire en question, des époux avaient vendu leur maison par le biais d’une agence immobilière au prix de 173 000 €, sans prendre le soin, au cours de la transaction, d’informer les futurs acquéreurs qu’une rocade allait être construite tout près de la maison. Les acheteurs avaient fait annuler la vente, 5 ans plus tard, pour vice du consentement.

Obligés de rembourser les acheteurs et de récupérer leur maison, les propriétaires l’avaient revendue, mais à un prix moindre (119 000 €). Ils avaient dès lors recherché la responsabilité de leur agent immobilier, à qui ils reprochaient de ne pas les avoir mis en garde quant aux risques d’annulation de la vente auxquels leur omission les avait exposés.

Le juge d’appel n’avait pas fait droit à leur demande : il estimait que les époux n’avaient pas besoin que leur agent immobilier les interpelle à ce sujet pour être conscients que leur omission délibérée tromperait l’acheteur. Par ailleurs, l’agent étant mandaté par les vendeurs et non pas l’acheteur, il pouvait difficilement agir contre leur volonté et leurs intérêts en divulguant à l’acquéreur ce qu’ils voulaient justement lui dissimuler.

La Cour de cassation a jugé au contraire qu’en vertu de son devoir de conseil, l’agent n’aurait pas dû laisser agir les vendeurs sans les informer des risques qu’ils prenaient (Cour de cassation, 1^re chambre civile, 9 janvier 2019, n° 18-10245).