Comment évaluer la participation de la communauté en cas d'achat d'un logement ?

Publié le 26/11/18

Lorsque des époux mariés sous la communauté financent en partie l’achat d’un bien immobilier par des fonds propres à l’un d’eux (et en partie par un emprunt), il faut faire une « déclaration d’emploi » pour bien marquer l’origine propre de ce financement. Mais pour savoir si au final le bien sera propre ou commun, il faut évaluer en détail qui a payé quoi : et si la participation de la communauté est la plus élevée, le bien est commun. La Cour de cassation précise que pour effectuer cette évaluation, on ne doit pas tenir compte de l’indemnité payée par la communauté au titre du remboursement anticipé du prêt.

Concrètement les faits étaient les suivants : des époux mariés sous la communauté légale avaient acheté un bien immobilier avec déclaration d’emploi, le solde étant financé au moyen d’un prêt. Ils avaient ensuite divorcé.

La cour d’appel de Bordeaux avait considéré que le bien était propre à l’épouse car, selon les règles de l’emploi et du remploi, un bien est propre si le montant des fonds propres qui le financent est supérieur à la somme dépensée par la communauté (article 1436 du code civil), ce qui était le cas en l’espèce. L’ex-mari contestait cette décision : selon lui, la contribution de la communauté était supérieure car l’indemnité de remboursement anticipé du prêt, payée avec des fonds communs, devait être prise en compte.

Pas du tout, répond la cour d’appel, approuvée par la Cour de cassation : la contribution de la communauté ne comprend que les sommes ayant servi à régler une partie du prix et des frais d’acquisition. L’indemnité de remboursement anticipé du prêt, charge de jouissance supportée par la communauté, ne peut pas être assimilée aux frais d’acquisition (Cour de cassation, 1^re chambre civile, 7 novembre 2018).

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